Guerre au Moyen-Orient : impact différé sur l'immobilier suisse

Genève (awp) - Les répercussions indirectes de la guerre au Moyen-Orient sur l'immobilier suisse pourraient s'accentuer en cas de prolongations. Entre coûts de chauffage et taux hypothécaires, ménages et investisseurs font face à de nouvelles incertitudes.

(par Ibtissam BENCHIKH, AWP)

"Mieux vaut être un foyer avec une pompe à chaleur, plutôt que dépendant du gaz", explique Patrice Choffat, directeur général de la société immobilière Bestag, à l'agence AWP. "La moitié des Suisses qui se chauffent au gaz ou au mazout doivent s'attendre à absorber les hausses de prix, car ils ne vont pas reculer, même avec l'ouverture du détroit d'Ormuz."

Quelque 30% des foyers suisses se chauffent au gaz et 20% au mazout. Pour les premiers, les contrats à terme néerlandais sur le gaz naturel liquéfié (GNL) ont augmenté depuis le début de la guerre, et pour les seconds, le Brent n'a cessé de flamber.

Si le conflit dure, l'effet sur les factures des particuliers sera visible d'ici 6 à 12 mois. "Les contrats à moyen et long terme lissent les fluctuations. Mais, cela est différent pour les entreprises dont les contrats prévoient des ajustements très réguliers", souligne le directeur des investissements de la banque privée Piguet Galland, Daniel Varela.

Un avis partagé par le directeur commercial de la fintech genevoise Resolve, Morgan Pauwels, qui prévient d'une "hausse des coûts énergétiques et de l'augmentation des prix à la consommation, si les prix de l'énergie devaient rester durablement élevés".

"Cela pose par ailleurs des questions plus structurelles, avec le basculement vers d'autres sources, la capacité du système électrique suisse à absorber une électrification massive et la dépendance énergétique vis-à-vis du charbon allemand ou du nucléaire français", ajoute M. Choffat.

De leur côté, les investisseurs ont été déstabilisés par le contrôle du détroit d'Ormuz par l'Iran, freinant l'acheminement des hydrocarbures. "Il s'agit de 15 à 20% du pétrole et 20% du gaz consommés à l'échelle planétaire qui passent par là", chiffre M. Varela. "C'est un phénomène naturel de voir les prix augmenter ici lorsqu'un conflit éclate, mais cette forte hausse s'explique surtout par l'incertitude autour de la durée."

3 millions de barils par jour

Dans un scénario court, la crainte de pénurie d'hydrocarbures est gérée grâce aux stocks constitués par les pays occidentaux. La production totale mondiale se monte à 100 millions de barils par jour. "Fin février, nous avions 3 millions de barils d'offre excédentaire par jour", rappelle M. Varela. "Dans les scénarios qui se répandent au sein des banques, la durée du conflit sera de quelques semaines. En admettant qu'il s'arrête comme prévu, nous pourrions retourner à la situation d'avant-guerre avec presque trop d'offre."

Dans ces périodes d'incertitude, M. Pauwels observe généralement un renforcement du dollar qui contribue à tirer vers le haut les rendements obligataires internationaux. "Or, en Suisse, les taux hypothécaires sont liés à l'évolution de ces marchés obligataires. Lorsque les rendements remontent, le coût de financement des banques aussi, ce qui se reflète dans les taux proposés aux ménages et aux entreprises."

Pour M. Varela, "il y aura peu d'impact sur les taux hypothécaires pour l'heure. En revanche, si le conflit dure, on peut imaginer une tendance de remontée des taux longs. Les investisseurs ont en mémoire 2022 avec la guerre en Ukraine qui dure finalement depuis quatre ans".

Mieux vaut être propriétaire et construire

Au contexte mondial incertain s'ajoute la conjoncture immobilière suisse faisant évoluer les comportements. Un vendeur sur 15 pense qu'il est préférable d'être propriétaire de son logement, selon les données fournies par Bestag.

Pour les sondés comme pour l'Office fédéral du logement (OFL), l'immobilier reste une protection contre l'inflation, ce qui pourrait renforcer cet attrait à l'achat. De plus, dans son dernier relevé annuel, l'OFL constate que "les candidats à la location sont confrontés à la pire pénurie depuis 2014".

Concernant la démographie, la consommation par personne ou l'activité de construction, qui expliquent la pénurie d'offres, il n'y a aucune répercussion de la guerre, "à moins que la Banque nationale suisse (BNS) finisse par augmenter ses taux", estime M. Choffat.

Du côté de la construction, les effets semblent limités. L'inflation pourrait se ressentir sur l'énergie, l'acier ou l'aluminium, selon les professionnels. Mais rien de comparable à certains chocs passés. Par ailleurs, lorsque les taux sont hauts, les demandes de permis baissent.

Malgré ces incertitudes, 98% des investisseurs estiment que la Suisse demeurera un marché attractif pour les investissements dans les mois à venir, relève le dernier baromètre des tendances du cabinet EY. Pour 2026, l'immobilier résidentiel reste leur premier choix.